İfraz ve Tevhit işlemleri İmar Kanunu hükümleri uyarınca, yetkili mühendisler tarafından hazırlanan dosyalar üzerinden, ilgili belediye/il özel idaresi tarafından gerçekleştirilir.

Planlı Alanlarda İfraz Şartları Nelerdir?

İmar planı bulunan alanlarda ayırma ve birleştirme işlemlerinin şartları İmar Kanunu (backlink: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 ) ’nun 15. maddesinde ve Planlı Alanları İmar Yönetmeliği (backlink : https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=23722&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5) nde yer almıştır.

Arsa ifraz şartları şunlardır:

-İmar planına uygunluk

-Parselasyon yapılmış olması,

-İfrazda yola cephe şartı ve parsel büyüklüğü

-Afet alanlarında ifraz yasağı

-Farklı yapılaşma koşullarına sahip parsellerin tevhidi

a) İmarlı Arsa İfraz Şartları

İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre “İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.” Dolayısıyla ifraz ve tevhit işlemlerinde hem parsel büyüklükleri, hem de konumları açısından imar planına uygunluk şarttır.

b) İfraz/Tevhitte Parselasyon Şartı

İmar Kanunu’nun 15. maddesinde “İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ayrılmasına ve birleştirilmesine izin verilmez.” hükmü yer almaktadır. Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre koruma amaçlı imar planlarında parselasyon planı yapılması mümkün olmayan durumlar hariç olmak üzere, imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamaz. Dolayısıyla, henüz 18. madde uygulaması yapılmamış yerlerde 15-16. madde kapsamında ayırma ve birleştirme işleminin yapılmaması gerekir.

Bu nedenle ayırma ve birleştirme işlemlerinin sadece parselasyon planları yapılmış alanlar ile imar planı kapsamı dışında kalan alanlarda uygulanması daha uygun bir yaklaşım olacaktır. Ancak TKGM, 18. madde uygulaması yapılmamış yerlerde de, 15. maddeye göre yapılan ifraz ve tevhit işlemlerini tescil etmektedir.

b) İfrazda Parsel Büyüklüğü

İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre “İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.” Eğer imar planında parsel büyüklükleri ile ilgili hükümler bulunmuyorsa, ayırma sonucu oluşacak parsellerin cephe ve derinlikleri, Planlı Alanları İmar Yönetmeliğine uygun olmalıdır. Bu hükme göre ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, öncelikle imar planında, sonrasında ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olmak zorundadır.

c) Farklı Yapılaşma Koşullarına Sahip Parsellerin Tevhidi

Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 9, 10, 11 ve 12. fıkraları, farklı yapılaşma koşullarına sahip parsellerin tevhidi ile ilgili şartları düzenlemiştir.

Bu hükümlere göre, aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz.

Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez.

İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanabilmesi amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir parsel sınırı korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması yapılabilir.

d) Kamu Hizmetleri İçin veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Yapılan İfraz/Tevhitler

Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca; kamu alanlarında veya kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılacak veya uygun görülecek ifraz, tevhit ve parsel sınırı düzeltme işlemleri, bu Yönetmelikteki ifraz ve tevhit şartlarına tabi değildir.

Aynı Yönetmeliğin 7. maddesinin 8. fıkrasına göre, çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.

Plansız Alanlarda İfraz Şartları Nelerdir?

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı bulunmayan plansız yerlerde ayırma işleminin şartları şunlardır:

-İfraz suretiyle oluşturulacak parsellerin genişlikleri 20 metreden, parsel derinlikleri 30 metreden az olamaz.

-Ayırma sonucu elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.

-Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.

Köy İçi İfraz Şartları Nelerdir?

Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ifraz yapılması mümkündür. Yani köy içi arsa bölünebilir, ifraz edilebilir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 43 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ayırma işleminin şartları şunlardır:

Bu alanlarda yapılacak ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.

Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.

Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 15.00 metreden, parsel derinlikleri ise 20.00 metreden az olamaz.

Ayırma suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir ve bu şekilde elde edilen parseller, ikinci kez ayırma işlemine tabi tutulamaz.

İskan Dışı Alanlarda Ayırma İşleminin Şartları Nelerdir?

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62. maddesine göre; üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel, 5.000 m²’den küçük olamaz.

Bu parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25.00 metre. cephesi bulunması zorunludur. İskan Kanunu uyarınca hazırlanan tarımsal iskan projeleri kapsamında yapılaşma amacı taşımayan tarımsal amaçlı ifrazlarda, yola cephe koşulu aranmaz. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.

YOLA TERK

Yola ve yeşil alana terk işlemi, parselasyon niteliği taşıyan ayırma işleminin özel bir şeklidir. Yola terk, taşınmaz malikinin imar parseli elde etmesi için zorunlu değildir. Sadece ayırma işleminin yapılması yeterlidir. Ancak, kadastro parselinin yola ve yeşil alana giden kısımları ifraz edilerek imar parselleri oluşturulmadan inşaat ruhsatı verilemez.

Terk işleminde, kadastro parselinin imar planına göre yola ve yeşil alana giden kısımları belirlenmekte ve geri kalan kısım imar planına uygun olarak imar parsellerine ayrılmaktadır. Uygulamada taşınmazın yola ve yeşil alana giden kısımları ayrıldıktan sonra geriye kalan kısmı imar planına göre birden fazla imar parseline denk geliyor ise yola ve yeşil alana giden kısımlar ifraz edilerek yeni imar parselleri oluşturulmakta ve yeni ada/parsel numarası verilmektedir.

YOLDAN İHDAS

Yollar, Medeni Kanun hükümleri gereği özel mülkiyete konu olmazlar ve tapuya tescil edilmezler. Ancak, kapanan yol ve yol fazlalarının tapuya tescili mümkündür. 2644 sayılı Tapu Kanununun 21. maddesinde, köy ve belediye sı­nır­ları içinde kapanmış yollarla yol fazlalarının köy veya belediye adına tes­cil olunacağı kurala bağlanmıştır. İşte bu kapsamda kapanan yoların belediye veya Hazine adına tesciline yoldan ihdas denir. Bu yazımızda kapanan yolların ihdası açıklanacaktır. Ancak, bu bölümde anlatılan ihdasların, 18. madde kapsamında yapılan imar uygulaması esnasında değil, 15. madde kapsamında yapıldığı dikkatlerden kaçmamalıdır.