İmar Kanunu 18. Maadde Uygulaması ve Amacı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun (backlink : https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 ) 18. maddesinde yer alan ve “18 uygulaması” olarak da adlandırılan düzenleme, imar planına uygun düzgün imar parselleri oluşturmayı amaçlamaktadır. Bir yerde 18. madde uygulamasına geçilebilmesi için, öncelikle o bölgede bir “imar planı” bulunması gerekmektedir.

İmar planlarında taşınmazın konumu ve işlevi önem taşırken, İmar Kanunu’nun 18. maddesi, mülkiyete ilişkin bir düzenlemedir. Bu uygulama ile belli bir bölgedeki parseller, maliklerinin rızası aranmaksızın adeta tek bir bütünmüş gibi kabul edilir. Bölgenin gerektirdiği tüm şartlar göz önünde bulundurularak, imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenir ve bu sayede imar parsellerinde bir değer artışı meydana gelir. Düzenleme yapılırken, uygulamaya dâhil edilen tüm parsellerden eşit oranda DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapılarak, bu kesintilerin sağladığı alanlar kamusal alana ayrılır.

Parselasyon işleminin amacı, imar planıyla belirlenen ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Yani, parsellerdeki değer artışının karşılığı olarak yapılan DOP kesintileri sayesinde, bölgenin ihtiyaçlarını karşılayacak yol, yeşil alan, okul bölgesi gibi kamusal alanlar, bedel ödemeksizin kamuya geçer. Dolayısıyla, İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulaması ile idare, kamulaştırma yapmaksızın taşınmaz mal edinebilir.

İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması Aşamaları

1. 1. Uygulama bölgesinin belirlenmesi,
   2. Kadastro mülkiyet raporu ve İmar altıklarının oluşturulması,
   3. Düzenleme sınırının tespiti ve encümen kararı,
   4. Parselasyon planlarının hazırlanması ve dağıtım,
   5. Parselasyon planlarının encümen kararı ve Büyükşehir Belediyesine onaya gönderilmesi,
   6. Büyükşehir Belediyesi onayından sonra İlçe Belediyesinde 1 (bir) ay askı süreci,
   7. Kadastro kontrolü,
   8. Tapuya tescil.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir

Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro ve imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır.

Parselasyon işlemiyle birlikte düzenleme yapılan alanda bir değer artışı meydana gelir. Normal şartlarda taşınmazı bu şekilde imar parseli haline gelen malikin, idareye bir bedel ödemesi gerekmektedir.

İdarenin de kamusal ihtiyaçları karşılayabilmek adına elde etmesi gereken taşınmazlar olabilir. Tam da bu nedenle, idareye, parselasyon işlemi sebebiyle değer artışı olan taşınmazlardan, bu artışın karşılığında İmar Kanunu 18. madde hükmü uyarınca kesinti yapma imkânı tanınmıştır. Yani DOP kesintisi, madde 18 uygulamasının parsellerde sağladığı değer artışının bir karşılığıdır. Bu şekilde idare tarafından, malike herhangi bir bedel ödenmeksizin arsa veya arazinin %45’ine kadar el konulması mümkündür. DOP kesintisi, mülkiyet hakkının özüne dokunmaz, ayrıca bu kesinti kamu yararının gereklerinden olup tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda yapılmak zorundadır.

Düzenleme Sahaları Tespiti Esasları

Düzenleme sahası; sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır.

Düzenleme bölgesi tespitinin, düzenlenecek sahanın belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde “Belediye Encümeni”; dışında olması halinde ise “İl İdare Kurulu” kararıyla yapılması gerekir. Düzenlemeye yapılan itirazların da yine aynı yerlerce karara bağlanması gerekir.

Saha tespitinde, 5 yıllık imar programlarına alınan yerlere öncelik tanınması ve beldelerin gelişme ve ihtiyaç durumumun gözetilmesi lazımdır. Düzenleme sahasının en az müstakil bir adayı kapsaması zorunludur. “Parsel” bazında düzenleme yapılması mümkün değildir. Ancak imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun olarak teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmazın tevhit ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olması halinde, adanın bu kısmında kalan parseller, müstakilen düzenlemeye tabi tutulabilir.

Düzenlemenin imar planına ve yönetmelik hükümlerine aykırı olması, parselasyon uygulaması ile imar planında değişiklik yapılmaması ve parselasyon plana uygun yapılaşmaya imkân vermesi gerekir. İdarelerin, sırf başka parseldeki kendi hisselerini birleştirmek amacıyla düzenleme yapmaları mümkün değildir. Düzenlemeden amaç, inşaata elverişli parsel elde etmektir. Bu nedenle düzenleme alanı içerisinde “artık parsel” oluşturulmalıdır. Tescil harici kalmış devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin, özel kişilerin taşınmazlarıyla birlikte düzenlemeye tabi tutulması ve sonra da bunların tamamının düzenleme ortaklık payı olarak düşülmesi mümkün değildir.

Düzenleme Sınırının Geçirilmesi Esasları

Düzenleme sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır. Düzenleme yapılırken şu hususlara dikkat edilmesi gerekir;

Düzenleme alanı sınırının;

1. İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırından,
2. İskân sahası içindeki yollarda yol ekseninden,
3. İbadet ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun bir yerinden geçirilmesi gerekir. Ancak, imar planında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durumun dikkate alınması lazımdır.

Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınırın, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilmesi gerekir. Eğer ki parsel büyük ise, bu durumda parselin önce ifrazının yapılması ve sonra da sınırının bu ifraz sınırından geçirilmesi zorunludur. (Yön. Md. 6)

İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtılmasının Esasları

İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıda belirtilen esaslara uyulması gerekir.

1. Düzenlemeyle oluşan imar parselleri, mümkün ise aynı yerdeki veya yakındaki eski parsellere (parsel sahiplerine) tahsis edilmelidir.
2. Öte yandan, parselasyon işlemi ile parsel tahsis yapılırken, tahsis edilen yeni parsel ile eski parselin hem uzaklığının hem de ekonomik değerlerinin birlikte dikkate alınması ve ayrıca genel olarak hakkaniyettin gözetilmesi gerekir.

Ayrıca, hisseli taşınmazlarda tahsis oranının, hisse oranına göre yapılması, yani kadastral durumun gözetilmesi gerekir.

1. Parselasyonda, tapu senedindeki yüzölçümün esas alınması gerekir.
2. Müşterek mülkiyet halindeki bir taşınmazın 18 inci maddeye göre parselasyon işlemine tabi tutulması halinde oluşacak tüm imar parsellerinin paydaşlara yine müşterek mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerekir, 18 inci madde uygulaması ile müşterek mülkiyetin ferdileştirilmişi mümkün değildir
3. Bir kimsenin fazla, örneğin iki kadastral parselinin düzenlemeye girmesi durumunda:

Düzenlemeye giren taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan kısımlarının her biri planda belirtilen parsel ölçülerine uygun değilse, bu halde, bu kişiye iki kadastro parseline karşılık “müstakil bir imar parseli” tahsis edilir. Bu durumda, eğer ki, iki kadastro parseline karşılık bir imar parseli verilmekle birlikte, düzenlemeye giren kadastro parselinden geriye bir miktar kalmış ise, bunun için de taşınmazların sahibine başka bir imar parselinden “pay” verilmesi gerekir.

1. Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, tam olarak ve hissesiz bir şekilde bir imar parseli içinde bırakılması gerekir.
2. Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir parselinden küçük olması ya da teknik ve hukuki birtakım nedenlerle müstakil imar parseli tahsisinin mümkün olmaması halinde;